房贷如何提前还款

   提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。  

    提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。

    提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

    贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请

        向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。
例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元
贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，
20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定
提前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

　  第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01
元。利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。

　  第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之
前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为
390353.07元。

　  第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限
剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。

　  第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少
为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。

　  第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加
为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。
　  由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方
式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。 

       根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还
款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷
申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的
账户上，由银行自动扣收。

　 各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款
。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的
银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。

　 部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变
；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩
短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以
采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。

　 值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借
款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未
能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾
期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。 

      第一类：使用应急资金还款
　 对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的
30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁
加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱
原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”

   第二类：等额本息进入还款中期
　 目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供
的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充
裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款
。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。

   第三类：等额本金还款期已达1/4
　 从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本
金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多
压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以
贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月
供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其
实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。

   第四类：有更好的投资理财渠道
　 如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两
相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利
率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财
渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高
的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效
用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。